Đề Xuất Đánh Thuế Cao Với Người Thường Xuyên Mua Bán Nhà Đất: Giải Pháp Hạn Chế Đầu Cơ Bất Động Sản

Vì sao cần điều chỉnh thuế giao dịch bất động sản?

Theo dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, thuế suất giao dịch bất động sản hiện được giữ ở mức 2% giá trị chuyển nhượng mỗi lần. Tuy nhiên, Giáo sư Hoàng Văn Cường nhận định việc áp dụng mức thuế này cho cả người bán căn nhà duy nhất lẫn nhà đầu cơ chuyên mua đi bán lại là thiếu công bằng.

Ông dẫn chứng:

“Một người chỉ có một căn nhà, bán đi để đổi chỗ ở vẫn phải nộp 2% thuế và thêm 0,5% phí trước bạ cho căn nhà mới, trong khi người mua đất chờ tăng giá gấp 2-3 lần rồi bán cũng chỉ đóng 2% — điều đó không hợp lý.”

Theo ông, nhóm người liên tục mua bán, đầu cơ đất nền chính là tác nhân đẩy giá bất động sản tăng cao, làm suy giảm cơ hội mua nhà của người dân và làm méo mó thị trường.

Giáo sư Hoàng Văn Cường phát biểu tại thảo luận tổ ngày 5/11. 

Kinh nghiệm quốc tế: Thuế cao cho đầu cơ, miễn thuế cho nhu cầu ở thực

Giáo sư Cường cho biết, ở nhiều quốc gia phát triển, chính sách thuế được phân loại rõ ràng theo mục đích sở hữu:

Miễn thuế hoặc thuế rất thấp với người bán nhà duy nhất để đổi nơi ở;

Đánh thuế rất cao (có nơi tới 40–100%) với người mua rồi bán trong thời gian ngắn.

Ví dụ:

• Hàn Quốc: người bán bất động sản trong vòng 1 năm sau khi mua có thể chịu thuế hàng chục phần trăm.
• Singapore: đánh 100% thuế trên phần chênh lệch giá nếu bán trong năm đầu tiên; sau đó thuế giảm dần theo thời gian nắm giữ.
• Mỹ và Đức: áp dụng thuế suất lũy tiến từ 14–42% với lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, đồng thời miễn thuế cho tài sản nắm giữ dài hạn hoặc không vì mục đích kinh doanh.

Việt Nam đang có điều kiện triển khai

Theo Giáo sư Hoàng Văn Cường, Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng chính sách tương tự, nhờ hệ thống số hóa dữ liệu đất đai và giao dịch bất động sản đang được đẩy mạnh:

“Ai mua, bán lúc nào, giá bao nhiêu – giờ đều có thể theo dõi và quản lý minh bạch. Đây là điều kiện thuận lợi để áp dụng thuế lũy tiến theo tần suất giao dịch.”

Đồng quan điểm, Đại biểu Trần Kim Yến (TP.HCM) cho rằng chính sách thuế mới là mong muốn chính đáng nhằm ngăn chặn đầu cơ, nhưng phải phân biệt rõ người đầu cơ và người mua để ở thực, tránh để người dân “mua nhà ở thật” phải gánh thêm gánh nặng thuế.

Đề xuất từ Bộ Tài chính và hướng hoàn thiện chính sách

Trước đó, Bộ Tài chính từng đề xuất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tính theo lợi nhuận thực tế (giá bán trừ giá mua) với thuế suất 20%, hoặc tính theo thời gian sở hữu, tối đa 10% giá bán nếu không xác định được chi phí.

Đây được xem là hướng đi phù hợp với thông lệ quốc tế, giúp phân loại chính xác người đầu cơ và giảm gánh nặng cho người bán tài sản hợp pháp.

Tác động kỳ vọng: Nắn dòng tiền, giảm đầu cơ, ổn định thị trường

Theo giới chuyên môn, nếu được thông qua, chính sách đánh thuế cao người đầu cơ sẽ mang lại nhiều lợi ích:

• Hạn chế tình trạng “lướt sóng” đất nền, mua bán ngắn hạn;
• Ổn định mặt bằng giá nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn;
• Hướng dòng tiền sang sản xuất – kinh doanh thực, thay vì “chôn vốn” trong đất.

Đây cũng là một trong những giải pháp quan trọng được Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh tại phiên họp về phát triển nhà ở xã hội tháng trước, nhằm ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và làm méo mó thị trường bất động sản.

Kết luận: Cần cơ chế thuế công bằng – minh bạch – khả thi

Việc đánh thuế cao với người thường xuyên mua bán bất động sản không chỉ là biện pháp tài chính, mà còn là công cụ điều tiết thị trường, giúp bất động sản quay trở lại giá trị sử dụng thực.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sách chỉ phát huy hiệu quả khi được xây dựng trên cơ sở dữ liệu minh bạch, quy định rõ tiêu chí “đầu cơ”, và đảm bảo công bằng cho người dân có nhu cầu ở thực.